เมื่อพูดถึงเงินจากการคอร์รัปชันและอาชญากรรม หลายคนอาจคิดว่าเงินเหล่านั้นถูกซ่อนไว้อย่างลับ ๆ เงินสกปรก หรือเงินที่ได้มาจากกิจกรรมผิดกฎหมาย อาจไม่ได้ถูกซุกไว้ในเงามืดอีกต่อไป
แต่ถูกเปลี่ยนผ่านธุรกรรมและการลงทุนรูปแบบต่าง ๆ เพื่ออำพรางที่มาให้ดูถูกกฎหมาย หนึ่งในช่องทางที่ได้รับความนิยมมากที่สุดคือการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งสามารถเปลี่ยนเงินสดหรือทรัพย์สินที่ตรวจสอบที่มาได้ยากให้กลายเป็นบ้าน คอนโดราคาแพง หรือตึกสูงระฟ้าที่ตั้งตระหง่านอยู่กลางเมืองใหญ่ทั่วโลกอย่างเปิดเผย อสังหาริมทรัพย์จึงกลายเป็นหนึ่งในวิธีที่แนบเนียนที่สุดในการฟอกทรัพย์สินผิดกฎหมาย จนหลายครั้งเราอาจเดินผ่านอาคารเหล่านี้โดยไม่เคยรู้เลยว่า เบื้องหลังทรัพย์สินมูลค่ามหาศาลอาจเชื่อมโยงกับเงินผิดกฎหมายจากนักการเมืองทุจริต กลุ่มอาชญากรรม หรือเครือข่ายฟอกเงินข้ามชาติ
KRAC Extract ประจำเดือนนี้ ชวนเจาะลึกรายงาน “Opacity in Real Estate Ownership Index: Assessing data transparency and anti-money laundering rules in global markets” โดย Elisabetta Marinoni, Eka Rostomashvili and Michael Hornsby (2025) ที่ชี้ให้เห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกยังมีช่องโหว่ที่เปิดทางให้คนทุจริตซ่อนตัวตนและเคลื่อนย้ายทรัพย์สินได้อย่างง่ายดาย หลายประเทศยังไม่รู้ด้วยซ้ำว่าใครคือเจ้าของที่แท้จริงของอสังหาริมทรัพย์มูลค่ามหาศาลในประเทศตัวเอง และช่องโหว่เหล่านี้เองที่ทำให้เงินผิดกฎหมายยังคงไหลเวียนอยู่ในระบบเศรษฐกิจโลกอย่างแนบเนียน
อสังหาริมทรัพย์: ปลายทางยอดนิยมของเงินสกปรก
รายงานฉบับนี้พัฒนาขึ้นภายใต้ดัชนี “Opacity in Real Estate Ownership Index” หรือ OREO Index ซึ่งใช้ประเมินว่าแต่ละประเทศมีความโปร่งใสด้านข้อมูลอสังหาริมทรัพย์และมาตรการป้องกันการฟอกเงินมากน้อยเพียงใด โดยสำรวจทั้งการเปิดเผยข้อมูลเจ้าของทรัพย์สิน การเข้าถึงข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงความเข้มงวดของกฎหมายและหน่วยงานที่ทำหน้าที่ตรวจสอบธุรกรรมทางการเงิน ดัชนีดังกล่าวจึงช่วยสะท้อนว่า ประเทศใดมี “ช่องโหว่” ที่อาจเปิดทางให้เงินจากการคอร์รัปชันและอาชญากรรมไหลเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ง่ายกว่ากัน
ผลการประเมินสะท้อนภาพที่น่ากังวลไม่น้อย เพราะแม้บางประเทศจะมีระบบกำกับดูแลที่ค่อนข้างเข้มแข็ง แต่แทบทุกประเทศที่อยู่ในการศึกษายังคงมีช่องโหว่บางประการในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นการเข้าถึงข้อมูลที่จำกัด การปกปิดเจ้าของทรัพย์สินผ่านบริษัทต่างชาติ หรือการกำกับดูแลผู้เกี่ยวข้องกับธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่เข้มงวดเพียงพอ รายงานยังชี้ว่า ไม่มีประเทศใดที่สามารถปิดช่องโหว่เหล่านี้ได้อย่างสมบูรณ์ และแม้ประเทศที่ได้คะแนนสูง ก็ยังเผชิญปัญหาการซ่อนตัวตนของผู้ถือครองทรัพย์สินในรูปแบบต่าง ๆ อยู่เช่นกัน
ทั้งนี้ การฟอกเงินผ่านอสังหาริมทรัพย์มีจุดเด่นสำคัญคือ สามารถเคลื่อนย้ายเงินจำนวนมหาศาลได้ในครั้งเดียว และเมื่อเงินถูกเปลี่ยนให้กลายเป็นบ้าน อาคาร หรือที่ดิน เงินนั้นก็แทบจะดูเป็น “เงินถูกกฎหมาย” ทันที ยิ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ในเมืองใหญ่ระดับโลก ก็ยิ่งช่วยเพิ่มทั้งผลตอบแทน ความน่าเชื่อถือ และสถานะทางสังคมให้กับผู้ถือครอง
ช่องโหว่สำคัญ: ไม่รู้ว่าใครคือเจ้าของตัวจริง
ข้อมูลจากรายงานระบุว่า เงินทุจริตจากหลายภูมิภาคของโลกถูกเปลี่ยนเป็นอสังหาริมทรัพย์ในประเทศเศรษฐกิจหลัก ตั้งแต่อังกฤษ สหรัฐอเมริกา ออสเตรเลีย ไปจนถึงดูไบในสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ ซึ่งกลายเป็นหนึ่งในปลายทางยอดนิยมของเงินจากอาชญากรรมและการคอร์รัปชันระดับโลก
ตัวอย่างที่เห็นชัดคือ ในกรุงลอนดอน มีอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากถูกถือครองผ่านบริษัทต่างชาติที่จดทะเบียนในดินแดนปลอดภาษี (offshore jurisdictions) ทำให้ยากต่อการตรวจสอบว่าใครคือเจ้าของตัวจริง ขณะที่ดูไบถูกมองว่าเป็น “ที่พักเงิน” สำคัญของนักการเมืองทุจริตและเครือข่ายอาชญากรรมจากหลายประเทศ เพราะข้อจำกัดด้านการเปิดเผยข้อมูลผู้ถือครองทรัพย์สิน ส่วนในสหรัฐอเมริกา แม้ระบบการเงินจะมีมาตรการป้องกันการฟอกเงินที่ค่อนข้างเข้มงวด แต่ตลาดอสังหาริมทรัพย์บางพื้นที่ โดยเฉพาะการซื้อบ้านหรูด้วยเงินสด ก็ยังถูกใช้เป็นช่องทางฟอกเงินได้ง่าย สิ่งที่น่ากังวลคือ ปัญหาเหล่านี้ไม่ได้เกิดขึ้นเพราะ “ไม่มีระบบ” แต่เกิดขึ้นทั้งที่หลายประเทศมีกฎหมายป้องกันการฟอกเงินอยู่แล้ว เพียงแต่กฎหมายเหล่านั้นยังมีช่องโหว่มากเกินไป!
หนึ่งในปัญหาที่รายงานเน้นย้ำ คือ ปัญหาเรื่อง “เจ้าของที่แท้จริง” (beneficial ownership) กล่าวคือ บริษัทต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้โดยไม่ต้องเปิดเผย “ผู้รับผลประโยชน์ที่แท้จริง” นั่นหมายความว่า บุคคลผู้มีอำนาจทางการเมือง นักธุรกิจสีเทา หรือกลุ่มอาชญากรรม สามารถถือครองทรัพย์สินมูลค่ามหาศาลได้โดยไม่มีใครรู้ว่าแท้จริงแล้วทรัพย์สินนั้นเป็นของใคร
ยิ่งไปกว่านั้น ในหลายประเทศ ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ยังเข้าถึงได้ยาก บางประเทศไม่เปิดข้อมูลต่อสาธารณะเลย บางแห่งมีข้อมูลแต่กระจัดกระจายอยู่หลายหน่วยงาน หรืออยู่ในรูปแบบที่ใช้งานต่อได้ยาก เช่น เอกสาร PDF หรือเอกสารสแกน ทำให้นักข่าว นักวิจัย หรือองค์กรต่อต้านคอร์รัปชันไม่สามารถตรวจสอบเส้นทางทรัพย์สินได้อย่างมีประสิทธิภาพ
ปิดช่องโหว่ด้วยข้อมูลเปิดและการกำกับดูแลที่เข้มแข็ง
อย่างไรก็ตาม แม้บางประเทศจะมีระบบกำกับดูแลที่ก้าวหน้ากว่า ก็ยังมีช่องโหว่สำคัญอยู่เช่นกัน ตัวอย่างเช่น สิงคโปร์ซึ่งได้รับการยอมรับว่ามีระบบป้องกันการฟอกเงินที่ค่อนข้างเข้มแข็ง ทั้งในด้านการตรวจสอบธุรกรรมและการกำกับสถาบันการเงิน แต่ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากยังไม่เปิดให้สาธารณชนเข้าถึงได้ง่าย ขณะที่ฝรั่งเศสแม้จะมีระบบข้อมูลเปิดด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ค่อนข้างโปร่งใส สามารถค้นหาและนำข้อมูลไปวิเคราะห์ต่อได้สะดวก แต่ก็ยังมีข้อจำกัดในการตรวจสอบบริษัทต่างชาติที่เข้ามาถือครองทรัพย์สิน ส่วนอังกฤษ แม้จะพัฒนาระบบเปิดเผยเจ้าของบริษัทต่างชาติที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์แล้ว แต่ก็ยังมีการใช้ “trust” หรือโครงสร้างการถือครองทรัพย์สินผ่านตัวกลาง เพื่อปกปิดตัวตนของผู้ได้รับผลประโยชน์ที่แท้จริงได้อยู่
รายงานยังชี้ให้เห็นอีกว่า ผู้ที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก ยังไม่ได้ถูกกำกับดูแลอย่างเข้มงวด ทั้งที่พวกเขาควรเป็นด่านแรกในการช่วยตรวจจับธุรกรรมผิดปกติ ในหลายประเทศ นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ นายหน้า หรือแม้แต่ทนายความ ยังไม่อยู่ภายใต้กฎหมายป้องกันการฟอกเงินอย่างเต็มรูปแบบ บางแห่งยังเปิดช่องให้ทนายอ้างเรื่อง “ความลับของลูกค้า” เพื่อไม่ต้องรายงานธุรกรรมที่น่าสงสัยอีกด้วย ที่สำคัญ หลายประเทศยังอนุญาตให้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ด้วยเงินสดหรือสินทรัพย์ที่ตรวจสอบได้ยาก เช่น ทองคำหรือคริปโทเคอร์เรนซี ซึ่งยิ่งเพิ่มความเสี่ยงต่อการฟอกเงินเข้าไปอีก
ปัญหานี้ไม่ใช่เรื่องของประเทศใดประเทศหนึ่ง แต่เป็นปัญหาเชิงโครงสร้างของระบบเศรษฐกิจโลก รายงานจึงเสนอให้ประเทศต่าง ๆ เร่งปฏิรูปหลายด้าน ทั้งการบังคับเปิดเผยเจ้าของที่แท้จริงของบริษัทที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์ การเปิดข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ให้ตรวจสอบได้ง่าย การกำกับดูแลนายหน้า ทนาย และผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้อยู่ภายใต้กฎหมายป้องกันการฟอกเงิน รวมถึงการเพิ่มความร่วมมือระหว่างประเทศในการแลกเปลี่ยนข้อมูล
ท้ายที่สุด อสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่เพียงเรื่องของตึกรามบ้านช่องหรือการลงทุนเท่านั้น แต่เกี่ยวข้องโดยตรงกับความโปร่งใส ความยุติธรรม และความน่าเชื่อถือของระบบเศรษฐกิจทั้งระบบ คำถามสำคัญคือ เราจะยอมให้เมืองใหญ่ทั่วโลกกลายเป็น “หลุมหลบภัยของเงินสกปรก” ต่อไปหรือไม่
เพราะถ้าคนที่ทุจริตยังสามารถเปลี่ยนเงินผิดกฎหมายให้กลายเป็นคฤหาสน์หรูหรืออาคารราคาแพงได้อย่างง่ายดาย ความเหลื่อมล้ำและความไม่เป็นธรรมก็จะยิ่งฝังลึกลงในสังคมมากขึ้นเรื่อย ๆ อย่างไม่สิ้นสุด
คอลัมน์ “KRAC Extract” สกัดองค์ความรู้ที่จับต้องได้ผ่านการศึกษาสถานการณ์คอร์รัปชันโลกที่จะพาคุณไปสำรวจสถานการณ์คอร์รัปชันในระดับสากล เจาะลึกรายงานจากแหล่งข้อมูลนานาชาติ และวิเคราะห์ประเด็น Hot ที่โลกกำลังจับตา เพราะคอร์รัปชันไม่ใช่เรื่องไกลตัว และการเรียนรู้บทเรียนจากต่างประเทศคือหนึ่งในกุญแจสู่การเปลี่ยนแปลงที่ยั่งยืน
เรียบเรียงโดย ธนากาญจน์ กันทอง
ฝ่ายสื่อสารองค์ความรู้
หัวข้อ
KRAC Extract | เงินเทาใต้เงาตึกสูง: เบื้องหลังอสังหาริมทรัพย์หรูที่โลกอาจไม่รู้ว่าใครคือเจ้าของ
KRAC Extract ชวนเจาะลึกความเสี่ยงการฟอกเงินผ่านอสังหาริมทรัพย์ และเหตุใดการเปิดเผยผู้ได้รับประโยชน์ที่แท้จริงจึงสำคัญต่อการต่อต้านคอร์รัปชัน
KRAC Insights I ทำไมการระบุสถานะบุคคลที่มีสถานภาพทางการเมือง จึงมีความสำคัญต่อการต่อต้านการฟอกเงิน
ทำไม PEPs จึงเป็นหัวใจของการต่อต้านการฟอกเงิน? สำรวจความท้าทายด้านข้อมูล การตรวจสอบ และความร่วมมือที่จำเป็นต่อการป้องกันอาชญากรรมทางการเงิน
KRAC Extract | รัฐเปราะบางกับกฎหมายฟอกเงิน: ทำไมกฎหมายต่อต้านฟอกเงินถึงเอาไม่อยู่ในบางประเทศ
ชวนเจาะลึกรายงานเรื่อง “Strengthening anti-money laundering systems in fragile states” ที่ชี้ว่า กฎหมายต่อต้านการฟอกเงินจะไร้พลัง หากรัฐขาดสถาบันที่เข้มแข็ง และถูกครอบงำทางการเมือง
